Faaliyetlerden elde edilen düzeltilmiş fonlar (AFFO), öncelikle gayrimenkul yatırım ortaklıklarının (GYO’lar) analizinde kullanılan finansal performans ölçüsünü ifade eder. Bir GYO’nun AFFO’su, çeşitli hesaplama yöntemlerine tabi olsa da, GYO’nun temel varlıklarının kalitesini korumak için kullanılan yinelenen sermaye harcamaları için yapılan düzeltmelerle birlikte, genellikle tröstün operasyonlardan elde ettiği fonlara (FFO) eşittir. Hesaplama, kiranın, kiralama maliyetlerinin ve diğer maddi faktörlerin GAAP doğrusal çizgisine göre ayarlanmasını içerir.
Temel Çıkarımlar
Operasyonlardan elde edilen düzeltilmiş fonlar (AFFO), bir gayrimenkul yatırım ortaklığının (GYO) değerini tahmin etmek için kullanılan finansal bir ölçüdür.
AFFO, operasyonlardan elde edilen fonlara (FFO) dayalıdır, ancak maliyetleri dikkate aldığı ve dolayısıyla GYO’nun mevcut değerlerini ve temettü ödeme kabiliyetini daha doğru tahmin ettiği için tercih edilir olarak kabul edilir.
Herhangi bir resmi önlem olmamasına rağmen, bir AFFO formülü, AFFO = FFO + kira artışları – sermaye harcamaları – rutin bakım miktarları doğrultusundadır.
Sektör profesyonellerinin operasyonlardan elde edilen düzeltilmiş fonları (AFFO) nasıl hesaplamayı seçtiklerinden bağımsız olarak, hissedarlar için artık nakit akışının basit FFO’dan daha doğru bir ölçüsü olduğu düşünülmektedir. FFO yaygın olarak kullanılsa da, mevcut mülk portföyünü korumak için gereken sermaye harcamalarını düşmez, dolayısıyla gerçek artık nakit akışını tam olarak ölçmez. Profesyonel analistler, GYO tarafından yapılan ek maliyetleri ve kira artışları gibi ek gelir kaynaklarını da dikkate aldığı için AFFO’yu tercih eder. Böylece, mevcut değerleri tahmin ederken daha doğru bir temel sayı sağlar ve GYO’nun gelecekteki temettü ödeme kabiliyetinin daha iyi bir öngörüsünü sağlar. Bu, GAAP dışı bir ölçüdür.
AFFO’yu hesaplamadan önce, bir analist önce GYO’nun operasyonlardan elde ettiği fonları (FFO) belirlemelidir. FFO, belirli bir faaliyet listesinden nakit akışını ölçer. FFO, GYO’nun kiralama ve satın alma faaliyetlerinin yanı sıra faiz maliyetlerinin etkisini yansıtır. FFO, GYO’nun amortisman ve amortisman dahil net gelirini dikkate alır, ancak mülk satışlarından elde edilen sermaye kazançlarını hariç tutar. Bu kazançların dahil edilmemesinin nedeni, bunların bir defaya mahsus olması ve genellikle GYO’nun gelecekteki kazanç potansiyeli üzerinde uzun vadeli bir etkisinin olmamasıdır.
FFO’nun formülü:
FFO = net gelir + amortisman + amortisman – mülk satışlarından elde edilen sermaye kazançları
FFO belirlendikten sonra, AFFO hesaplanabilir. Resmi bir formül olmamasına rağmen, AFFO için hesaplamalar tipik olarak şuna benzer:
Hisse başına kazanç (EPS) ve kazanç-fiyat oranı (F/K) gibi hisse senetlerinin değerlendirilmesinde kullanılan geleneksel ölçütler, bir GYO’nun değerini tahmin etmede güvenilir değildir.
Faaliyetlerden Kaynaklanan Düzeltilmiş Fon Örneği—
AFFO Hesaplaması
AFFO hesaplamasına bir örnek olarak, aşağıdakileri varsayalım: Bir GYO’nun son raporlama döneminde 2 milyon dolarlık net geliri vardı. Bu süre zarfında mülklerinden birinin satışından 400.000 $ kazandı ve diğerinin satışından 100.000 $ kaybetti. 35.000 $ itfa ve 50.000 $ amortisman bildirdi. Dönem boyunca net kira artışları 40.000 dolardı; sermaye harcamaları 75.000 dolardı ve rutin bakım 30.000 doları buldu.
Bu bilgiler göz önüne alındığında, FFO şu şekilde hesaplanabilir:
FFO = 2.000.000 ABD Doları + 35.000 ABD Doları + 50.000 ABD Doları – (400.000 ABD Doları – 100.000 ABD Doları) = 1.785.000 ABD Doları
