Ayarlanabilir Faizli Mortgage (ARM): Nedir ve Farklı Türleri

Ayarlanabilir Faizli Mortgage (ARM) Nedir?

Ayarlanabilir oranlı ipotek (ARM) terimi, değişken faiz oranlı bir ev kredisini ifade eder. Bir ARM ile, ilk faiz oranı bir süre için sabitlenir. Daha sonra bakiyeye uygulanan faiz oranı dönemsel, yıllık hatta aylık olarak sıfırlanmaktadır.

ARM’lere ayrıca değişken oranlı ipotek veya değişken ipotek denir. ARM’ler için faiz oranı, bir kıyaslama veya endeks artı ARM marjı adı verilen ek bir spread temelinde sıfırlanır. ARM’lerde kullanılan tipik endeks, Londra Bankalararası Teklif Oranı (LIBOR) olmuştur.

Temel Çıkarımlar

  • Ayarlanabilir oranlı bir ipotek, belirli bir kriterin performansına bağlı olarak periyodik olarak dalgalanabilecek bir faiz oranına sahip bir ev kredisidir.
  • ARMS ayrıca değişken oranlı veya değişken ipotek olarak da adlandırılır.
  • ARM’lerin genellikle, faiz oranının ve/veya ödemelerin kredinin ömrü boyunca veya yılda ne kadar artabileceğini sınırlayan üst sınırları vardır.
  • Bir ARM, krediyi sınırlı bir süre için elinde tutmayı planlayan ve faiz oranlarındaki olası artışları karşılayabilen ev alıcıları için akıllı bir finansal seçim olabilir.
1:55

Ayarlanabilir Faizli İpotekler Hakkında Her Şeyi Öğrenmek İçin Oynat’a tıklayın

Ayarlanabilir Faizli İpotekleri (ARM’ler) Anlamak

İpotekler, ev sahiplerinin bir ev veya başka bir mülk satın alımını finanse etmelerine olanak tanır. Bir ipotek aldığınızda, ödünç aldığınız tutarı belirli bir yıl boyunca geri ödemeniz ve borç verene sıkıntılarını ve enflasyonun bakiyenin değerini zamana kadar aşındırma olasılığını telafi etmek için fazladan bir miktar ödemeniz gerekir. fonlar geri ödenir.

Çoğu durumda, ihtiyaçlarınıza en uygun ipotek kredisi türünü seçebilirsiniz. Sabit oranlı bir ipotek, kredinin tamamı için sabit bir faiz oranı ile birlikte gelir. Bu nedenle, ödemeleriniz aynı kalır. Oranın piyasa koşullarına göre dalgalandığı bir ARM. Bu, düşen oranlardan yararlandığınız ve ayrıca oranlar yükselirse risk aldığınız anlamına gelir.

Bir ARM için iki farklı dönem vardır. Biri sabit dönem, diğeri ise düzeltilmiş dönemdir. İşte ikisinin nasıl farklı olduğu:

  • Sabit Dönem: Bu dönemde faiz oranı değişmez. Kredinin ilk beş, yedi veya 10 yılı arasında herhangi bir yerde olabilir. Bu genellikle giriş veya teaser oranı olarak bilinir.
  • Düzeltilmiş Dönem: Bu, oranın değiştiği noktadır. Bu dönemde, piyasa koşullarına göre dalgalanan temel ölçütlere göre değişiklikler yapılır.

ARM’lerin diğer bir temel özelliği, kredilerin uygun olup olmadığıdır. Uygun krediler, Fannie Mae ve Freddie Mac gibi devlet destekli işletmelerin (GSE’ler) standartlarını karşılayan kredilerdir. Paketlenir ve ikincil piyasada yatırımcılara satılır. Uygun olmayan krediler ise bu kuruluşların standartlarına uygun değildir ve yatırım olarak satılmaz.

Oranlar ARM’lerde sınırlıdır. Bu, bir borçlunun ödemesi gereken mümkün olan en yüksek oran üzerinde sınırlar olduğu anlamına gelir. Bununla birlikte, kredi puanınızın ne kadar ödeyeceğinizi belirlemede önemli bir rol oynadığını unutmayın. Yani, puanınız ne kadar iyiyse, oranınız o kadar düşük olur.

Bir ARM’nin ilk borçlanma maliyetleri, karşılaştırılabilir bir sabit oranlı ipotek için size teklif edilenden daha düşük bir oranda sabitlenir. Ancak bu noktadan sonra, aylık ödemelerinizi etkileyen faiz oranı, ekonominin durumuna ve genel borçlanma maliyetine bağlı olarak yükselebilir veya düşebilir.

ARM türleri

ARM’ler genellikle üç biçimde gelir: Hibrit, yalnızca faiz (IO) ve ödeme seçeneği. İşte her birinin hızlı bir dökümü.

Hibrit ARM

Hibrit ARM’ler, sabit ve ayarlanabilir oran döneminin bir karışımını sunar. Bu kredi türünde faiz oranı başlangıçta sabitlenir ve daha sonra önceden belirlenen bir zamanda dalgalanmaya başlar.

Bu bilgi genellikle iki sayı ile ifade edilir. Çoğu durumda, ilk rakam sabit oranın krediye uygulandığı süreyi gösterirken, ikincisi değişken oranın süresini veya düzenleme sıklığını ifade eder.

Örneğin, 2/28 ARM, iki yıl için sabit bir orana, ardından kalan 28 yıl için değişken bir orana sahiptir. Buna karşılık, 5/1 ARM’nin ilk beş yıl için sabit bir oranı vardır, ardından her yıl ayarlanan değişken bir oran gelir (eğik çizgiden sonraki bir numara ile gösterildiği gibi). Aynı şekilde, 5/5 ARM, beş yıl boyunca sabit bir oranla başlar ve ardından her beş yılda bir ayarlanır.

Bir ipotek hesaplayıcı kullanarak farklı ARM türlerini karşılaştırabilirsiniz.

Yalnızca Faiz (IO) ARM

Ayrıca, esasen yalnızca belirli bir zaman dilimi için (genellikle üç ila 10 yıl) ipoteğe yalnızca faiz ödenmesi anlamına gelen yalnızca faiz (IO) ARM’yi güvence altına almak da mümkündür. Bu süre sona erdiğinde, kredinin hem faizini hem de anaparasını ödemeniz gerekir.

Bu tür planlar, yeni evleri için mobilya satın almak gibi başka bir şeye fon ayırabilmeleri için ilk birkaç yılda ipoteklerine daha az harcamak isteyenlere hitap ediyor. Elbette bu avantajın bir bedeli var: IO süresi ne kadar uzunsa, ödemeleriniz sona erdiğinde o kadar yüksek olacaktır.

Ödeme Seçeneği ARM

Ödeme seçeneği ARM, adından da anlaşılacağı gibi, çeşitli ödeme seçeneklerine sahip bir ARM’dir. Bu seçenekler tipik olarak anapara ve faizi kapsayan ödemeleri, sadece faizi ödemeyi veya faizi bile karşılamayan minimum tutarı ödemeyi içerir.

Asgari tutarı veya sadece faizi ödemeyi seçmek kulağa çekici gelebilir. Ancak, borç verene sözleşmede belirtilen tarihe kadar her şeyi geri ödemek zorunda kalacağınızı ve anapara ödenmediğinde faiz ücretlerinin daha yüksek olduğunu hatırlamakta fayda var. Az ödemeye devam ederseniz, borcunuzun büyümeye devam ettiğini, belki de yönetilemez seviyelere ulaştığını göreceksiniz.

ARM’lerin Avantajları ve Dezavantajları

Ayarlanabilir oranlı ipoteklerin birçok avantajı ve dezavantajı vardır. Aşağıda en yaygın olanlardan bazılarını listeledik.

Avantajlar

En bariz avantajı, düşük bir oranın, özellikle giriş veya teaser oranının size para kazandıracak olmasıdır. Aylık ödemeniz çoğu geleneksel sabit oranlı ipotek kredisinden daha düşük olmakla kalmaz, aynı zamanda anapara bakiyenize daha fazla ödeme yapabilirsiniz. Yaparsanız, borç vereninizin sizden bir ön ödeme ücreti talep etmediğinden emin olun.

ARM’ler, başlangıç evi gibi kısa vadeli bir satın almayı finanse etmek isteyen kişiler için harikadır. Veya tersine çevirmeyi planladığınız bir evin satın alımını finanse etmek için bir ARM kullanarak borç almak isteyebilirsiniz. Bu, tekrar satmaya karar verene kadar daha düşük aylık ödemeler yapmanızı sağlar.

Bir ARM ile cebinizde daha fazla para olması, tasarruf veya tatil veya yeni bir araba gibi diğer amaçlar için cebinizde daha fazla para olması anlamına da gelir.

Sabit oranlı borç alanların aksine, faiz oranları düştüğünde yeniden finanse etmek için bankaya veya borç verene gitmeniz gerekmeyecek. Bunun nedeni, muhtemelen halihazırda mevcut olan en iyi anlaşmayı alıyor olmanızdır.

Dezavantajları

ARM’lerin en büyük eksilerinden biri, faiz oranının değişeceğidir. Bu, piyasa koşulları faiz artışına yol açarsa, aylık ipotek ödemeniz için daha fazla harcama yapacağınız anlamına gelir. Ve bu, aylık bütçenize bir engel oluşturabilir.

ARM’ler size esneklik sunabilir, ancak sabit oranlı krediler gibi size herhangi bir öngörülebilirlik sağlamazlar. Sabit oranlı kredi kullananlar, kredinin ömrü boyunca ödemelerinin ne olacağını bilirler çünkü faiz oranı asla değişmez. Ancak oran ARM’lerle değiştiğinden, her oran değişikliğinde bütçenizi dengelemeye devam etmeniz gerekecek.

Bu ipoteklerin anlaşılması, en deneyimli borçlu için bile genellikle çok karmaşık olabilir. Bu kredilerle birlikte gelen ve ipotek sözleşmelerinizi imzalamadan önce bilmeniz gereken üst sınır, endeks ve marj gibi çeşitli özellikler vardır.

Artıları

  • Paradan tasarruf etmenizi sağlar

  • Kısa vadeli borçlanma için ideal

  • Diğer hedefler için bir kenara para ayırmanızı sağlar

  • Yeniden finanse etmeye gerek yok

Eksileri

  • Faiz artışları nedeniyle ödemeler artabilir

  • Sabit oranlı ipotek kadar öngörülebilir değil

  • Karmaşık

ARM’lerde Değişken Hız Nasıl Belirlenir?

İlk sabit oran döneminin sonunda, ARM faiz oranları değişken (ayarlanabilir) hale gelecek ve bazı referans faiz oranlarına (ARM endeksi) artı bu endeks oranının üzerindeki belirli bir faiz miktarına (ARM marjı) bağlı olarak dalgalanacaktır. ARM endeksi genellikle ana oran, LIBOR, Güvenli Gecelik Finansman Oranı (SOFR) veya kısa vadeli ABD Hazineleri oranı gibi bir kıyaslama oranıdır.

Endeks oranı değişebilse de, marj aynı kalır. Örneğin, endeks %5 ve marj %2 ise, ipotek faiz oranı %7’ye ayarlanır. Bununla birlikte, faiz oranı bir sonraki ayarlandığında endeks yalnızca %2 ise, kredinin %2’lik marjına göre oran %4’e düşer.

ARM’lerdeki faiz oranı, genellikle ekonominin genel durumunu yansıtan dalgalı bir kıyaslama oranı ve borç veren tarafından uygulanan ek bir sabit marj ile belirlenir.

Ayarlanabilir Faizli Mortgage ve Sabit Faizli Mortgage

ARM’lerin aksine, geleneksel veya sabit oranlı ipotekler, 10, 20, 30 veya daha fazla yıl olabilen kredinin ömrü boyunca aynı faiz oranını taşır. Genellikle başlangıçta ARM’lerden daha yüksek faiz oranlarına sahiptirler, bu da ARM’leri en azından kısa vadede daha çekici ve uygun fiyatlı hale getirebilir. Bununla birlikte, sabit oranlı krediler, borçlunun oranının asla kredi ödemelerinin yönetilemez hale gelebileceği bir noktaya kadar artmayacağına dair güvence sağlar.

Sabit oranlı bir ipotek ile aylık ödemeler aynı kalır, ancak faiz veya anapara ödemeye giden miktarlar, kredinin amortisman planına göre zaman içinde değişir.

Genel olarak faiz oranları düşerse, sabit oranlı ipotekli ev sahipleri eski kredilerini yeni ve daha düşük bir orandan ödeyerek yeniden finanse edebilirler.

Kredi verenlerin, ilgilendiğiniz ARM ile ilgili tüm hüküm ve koşulları yazılı hale getirmeleri gerekmektedir. Buna endeks ve marj, oranınızın nasıl hesaplanacağı ve ne sıklıkta değiştirilebileceği, herhangi bir üst sınırın olup olmadığı, ödemek zorunda kalabileceğiniz maksimum tutar ve negatif amortisman gibi diğer önemli hususlar hakkında bilgiler dahildir. .

ARM Size Uygun mu?

Krediyi sınırlı bir süre için tutmayı planlıyorsanız ve bu arada herhangi bir oran artışını kaldırabilecekseniz, ARM akıllı bir finansal seçim olabilir. Basitçe söylemek gerekirse, ayarlanabilir oranlı bir ipotek, aşağıdaki borçlu türleri için çok uygundur:

  • Krediyi kısa bir süreliğine elinde tutmak isteyenler
  • Gelirlerinde olumlu bir değişiklik görmeyi bekleyen bireyler
  • İpoteği kısa sürede ödeyebilen ve ödeyecek olan herkes

Çoğu durumda, ARM’ler, oranın herhangi bir zamanda veya toplamda ne kadar artabileceğini sınırlayan oran tavanlarıyla birlikte gelir. Periyodik oran tavanları, faiz oranının bir yıldan diğerine ne kadar değişebileceğini sınırlarken, ömür boyu oran tavanları, kredinin ömrü boyunca faiz oranının ne kadar artabileceğini sınırlar.

Özellikle, bazı ARM’lerin dolar bazında aylık ipotek ödemesinin ne kadar artabileceğini sınırlayan ödeme üst sınırları vardır. Aylık ödemeleriniz, borç vereninizin değiştirdiği faiz oranını karşılamaya yetmiyorsa, bu, negatif amortisman adı verilen bir soruna yol açabilir. Negatif itfa ile, gerekli aylık ödemeleri yapsanız bile borçlu olduğunuz tutar artmaya devam edebilir.

Ayarlanabilir Faizli Mortgage Neden Kötü Bir Fikir?

Ayarlanabilir oranlı ipotekler herkes için değildir. Evet, uygun başlangıç oranları çekici ve bir ARM, bir ev için daha büyük bir kredi almanıza yardımcı olabilir. Bununla birlikte, ödemeler çılgınca dalgalanabildiğinde bütçe yapmak zordur ve faiz oranları yükselirse, özellikle de herhangi bir üst sınır yoksa, büyük bir mali sıkıntıyla karşılaşabilirsiniz.

ARM’ler Nasıl Hesaplanır?

İlk sabit oran dönemi sona erdiğinde, borçlanma maliyetleri, birincil oran, Londra Bankalararası Teklif Oranı (LIBOR), Teminatlı Gecelik Finansman Oranı (SOFR) veya kısa vadeli faiz oranı gibi bir referans faiz oranına bağlı olarak dalgalanacaktır. vadeli ABD Hazineleri. Bunun üzerine, borç veren, ARM marjı olarak bilinen kendi sabit faiz tutarını da ekleyecektir.

ARM’ler İlk Ev Sahiplerine Ne Zaman Sunuldu?

ARM’ler, dalgalanan faiz oranlarıyla uzun vadeli bir ev kredisi alma seçeneği ilk kez 1980’lerin başında Amerikalılar için kullanıma sunuldu.

1970’lerde bu tür kredileri uygulamaya koymaya yönelik önceki girişimler, borçluları yönetilemez ipotek ödemeleri ile bırakacağı korkusu nedeniyle Kongre tarafından engellendi. Bununla birlikte, tasarruf sektörünün o on yılın sonundaki kötüleşmesi, yetkilileri başlangıçtaki direnişlerini yeniden gözden geçirmeye ve daha esnek olmaya sevk etti.

Alt çizgi

Borçlular, evlerinin veya başka türde bir mülkün satın alımını finanse etmek istediklerinde kullanabilecekleri birçok seçeneğe sahiptir. Sabit oranlı veya ayarlanabilir oranlı ipotek arasında seçim yapabilirsiniz. İlki size biraz öngörülebilirlik sağlarken, ARM’ler piyasa koşullarında dalgalanmaya başlamadan önce belirli bir süre için daha düşük faiz oranları sunar. Aralarından seçim yapabileceğiniz farklı ARM türleri vardır ve bunların artıları ve eksileri vardır. Ancak, bu tür kredilerin, bir mülkü kısa vadeli olarak elinde tutmayı planlayanlar veya krediyi ayarlanan dönem başlamadan önce ödemeyi planlayanlar da dahil olmak üzere, belirli türden borçlular için daha uygun olduğunu unutmayın. Emin değilseniz, seçenekleriniz hakkında bir finans uzmanıyla konuşun.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Back to top button